Пазарот на недвижности во Србија денес е арена на суровата реалност - квадратен метар стан во Белград, но и во другите поголеми градови, е сè повеќе недостапен за просечниот купувач, додека зголемената побарувачка диктира нови правила на игра, пишуваат медиумите од соседна Србија.

За просечниот граѓанин денес, купувањето стан е речиси нереално - зголемувањето на цените и ограничената понуда значат дека стандардниот буџет не може да обезбеди ниту мал стан во поголемите градови. Експертите проценуваат дека нема простор за нагло опаѓање на цените на становите, но предупредуваат на сè поизразен јаз помеѓу цените и куповната моќ на граѓаните.

Анализите покажуваат дека пазарот на недвижности во Србија во голема мера е обликуван од недостатокот на понуда во однос на побарувачката. Без разлика дали станува збор за потреба или желба за заштеда на пари на безбеден начин, недвижностите сè уште се сметаат за најсигурна форма на инвестиција. Просечниот купувач сè повеќе се соочува со пречки: изборот е ограничен, а цените по квадратен метар честопати се далеку над реалните можности на повеќето домаќинства. Ова значи дека купувањето стан е практично недостижно за повеќето граѓани денес.

Од друга страна, инвеститорите и професионалните агенции се обидуваат да ја искористат моменталната ситуација. Последиците од овој однос на понудата и побарувачката се јасно видливи во брзиот раст на цените на квадратните метри во најголемите градови, додека помалите градови бележат побавен, но сепак забележлив пораст.

Просечен квадратен метар во Белград 3.350 евра

Како што објаснува Александра Михајловиќ од 4zida, специјализиран портал за рекламирање недвижности, пазарот на продажба на станови во Србија сè уште расте, но динамиката е многу поумерена денес во споредба со периодот на интензивен раст во текот на 2021-2023 година.

„На 4zida, просечната рекламирана цена на становите во Белград се зголеми од 3.000 во првиот квартал од 2024 година на 3.150 во 2025 година, додека моментално е на ниво од околу 3.350 евра за квадратен метар. Ова значи дека квадратен метар денес е во просек околу 350 евра поскап од истиот период пред две години“, вели таа. Во конкретен пример, стан од 40 квадратни метри што чинел околу 120.000 евра сега бара буџет од приближно 134.000 евра.

Двогодишниот раст во Белград, забележан преку рекламираните цени на становите на 4zida, е околу 11 проценти. Кога станува збор за просечните цени по квадратен метар во поголемите градови, двогодишен раст е видлив во сите четири големи градови.

Промената на просечната рекламирана цена на 4zida за периодот од 2024 до 2026 година покажува дека Белград и Нови Сад забележале зголемување од 11,6 проценти, Ниш забележал зголемување од речиси 18 проценти, додека во Крагуевац зголемувањето изнесувало 11,3 проценти“, објаснува Михајловиќ.

Иако податоците од порталот 4zida се разликуваат од официјалната статистика на РГЗ, основниот тренд останува ист. Според овие официјални податоци, просечната цена по квадратен метар во Србија се зголемила од околу 1.100 евра во 2020 година на околу 1.800 евра во 2025 година, додека во Белград просечната цена по квадратен метар скокнала од 1.400 на околу 2.545 евра во истиот период. Овие бројки исто така го потврдуваат континуираното зголемување на цените, но и дека трендот на раст не е ограничен само на главниот град.

Во однос на структурата на понудата, професионалниот сегмент игра доминантна улога - околу 95 проценти од понудата во Белград ја објавуваат агенции, инвеститорите учествуваат со приближно 5-6 проценти, додека директната продажба од сопствениците сочинува околу 1-2 проценти од вкупните реклами. Професионалните агенции почесто рекламираат нови градби и недвижности на атрактивни локации, што влијае на повисокото просечно ниво на цените.

„Огласите од поединци имаат значително помал удел и корекции на цените почесто се забележуваат во текот на траењето на огласот, но поради нивниот мал процентен удел, нивното влијание врз целокупниот тренд на цените е ограничено“, вели таа.

Најстабилен раст бележат становите во поголемите градови, особено новите градби во Белград и Нови Сад. Ниш се издвојува по побрзиот раст на цените, делумно затоа што пред две години становите беа значително поевтини отколку во поголемите градови. Во Крагуевац, растот е присутен, но поумерен.

„Денес, луѓето купуваат што можат и мораат, а не што сакаат“

На прашањето за можни корекции на цените во наредните години, Михајловиќ нагласува дека во моментов нема сигнали дека ќе има ненадеен и општ пад на цените.

„Додека има стабилна побарувачка и становите се продаваат за релативно кратко време, тешко е да се зборува за сериозен пад на цените. Пореално е да се очекува фаза на стабилизација со селективни корекции во сегменти со поголема конкуренција во понудата и побавно реализирање на продажбата“, вели тој.

Сличен став дели и проценителот на недвижен имот Милиќ Ѓоковиќ, кој смета дека прашањето за „реализмот“ на цените во Србија е всушност пошироко од куповната моќ на граѓаните. Како што наведува, „ништо не е реално денес, дури ни цените на недвижностите“. Сепак, според него, недвижностите се капитална инвестиција што се купува еднаш или двапати во животот и е тешко да се дојде до неа, а пазарот во Србија денес е многу привлечен.

„Можеби сме поскапи во споредба со регионот, но сме и најатрактивниот и најголем пазар. Куповната моќ не го дефинира целиот пазар - недвижностите генерално не се купуваат само со плати“, објаснува Ѓоковиќ.

Зборувајќи за тоа што најмногу влијае на цената на квадратен метар, одлучувачки фактори на цената се понудата и побарувачката.

„Недвижностите се сигурен начин за зачувување на капиталот - тој капитал сигурно не исчезнува. Луѓето инвестираат во недвижности за да ги заштитат своите пари, иако цените можат да флуктуираат“, вели тој.

Иако често се добива впечаток дека има многу градба, Ѓоковиќ нè потсетува дека новите згради сè уште не се доволни за да ја покријат побарувачката, додека понудата на стари згради е ограничена. Денес, луѓето купуваат што можат и мораат, а не што сакаат. Најбарани се станови со две и две и пол соби до 60 или 70 квадратни метри, со цена помеѓу 3.000 и 4.000 евра за квадратен метар.

„Становите од средна класа од 150.000 до 200.000 евра се продаваат неверојатно брзо, а становите од 40.000 до 50.000 евра уште побрзо. Луѓето купуваат што можат, а подоцна, кога се побогати, купуваат што сакаат“, вели тој.

„Поевтини кредити, поскапи станови“

Споредувајќи ја достапноста на станови денес и пред десет години, Ѓоковиќ проценува дека купувањето сега е потешко, иако кредитите се поповолни.

„Беше тешко порано, но сега е потешко. Кредитите денес се поевтини - камата од три до четири проценти, додека порано беа од 10 до 11 проценти, што ги ограничуваше купувањата во тоа време. Денес, околу 30 проценти од купувањата се вршат преку кредити, порано беше помеѓу два и 10 проценти. Сепак, недвижностите порано беа многу поевтини“, вели тој.

Сепак, дури и поевтината каматна стапка не го олеснува купувањето станови. Ѓоковиќ укажува на јасна разлика помеѓу купувачите со готовина и оние што користат кредит. Како што вели тој, продавачите честопати не сакаат да чекаат купувачи кои се потпираат на кредит, особено за станови со средна цена кои се заинтересирани за купувачи со готовина.

„Продавачите сакаат сигурност - ако има заинтересиран купувач со готовина, тие често го избираат затоа што сакаат трансакцијата да биде брза и безбедна. Купувачите со кредит можат да чекаат, но продавачите честопати не се заинтересирани за тоа. Понекогаш станува збор за недоверба, но почесто станува збор за желба да се продаде имотот што е можно поскоро и без чекање“, вели тој.

На прашањето дали може да се очекува пад на цените, Ѓоковиќ е скептичен. Како што вели, намалувањето на цените не е реално затоа што вредноста на парите паѓа. Сè стана поскапо - енергија, работна сила, храна, кафе, чоколадо.

„Ако недвижностите почнат да паѓаат, тоа би бил знак на рецесија. Стабилизација може да се случи, но пад на цените нема“, верува тој.

Милиќ Ѓоковиќ објаснува дека номиналните плати и вкупните суми пари не секогаш ја одразуваат реалната куповна моќ.

„На пример, во 1990-тите можеби бевме „милијардери“ на хартија, но истите тие милијарди не ни дозволуваа да купуваме дури ни основни работи како цигари. Денес, дури и ако некој заработува, да речеме, 2.000 евра месечно, тие пари можат да купат само половина квадратен метар во Белград. Пред десет години, можевте да купите два квадратни метри за 1.000 евра. Значи, куповната моќ и номиналните суми пари не се иста работа - тоа е реалноста на пазарот“, заклучува Ѓоковиќ.