ФОРТОН Македонија , консултантска компанија фокусирана на комерцијални недвижности денеска го објави прегледот за движењето на пазарот на недвижности во Скопје во Втората половина од 2014 година.

Во втората половина од 2014 година, пазарната понуда на канцелариски простор забележа незначително зголемување кое меѓу другото се должи и на пренамена на малопродажниот простор во Соравија Центарот во канцелариска површина. Севкупната ново закупена површина во последните шест месеци од 2014 година беше 6.000 м2

Трансакциите на нов закупен деловен простор во последните 6 месеци доведоа до опаѓање во севкупниот слободен канцелариски простор и тоа претежно во објектите од “А класа”. Слободниот неиздаден простор во класа А (бизнис центрите) е 5% во просек.

Врз основа на очекуваната побарувачка за 2015 година неиздадениот простор на пазарот на класа А деловни недвижнини и понатаму ќе се намалува поради што потенцијалниот ново закупен простор ќе изнесува приближно 17.000 м2 во 2015 год. од кои 33% ќе бидат закупени од еден закупец во специјално изведен нов објект според потребите и намената за закупецот.

По остриот пад на закупнините за премиум сегментот од класата А во претходните периоди цените на канцеларискиот простор се стабилизираат. Цените за класа А деловен простор на премиум локација се од 12-14,5 евра по м2 Бизнис центарот “HYPERIUM” продолжува да има највисока цена на закупнина на пазарот во деловни објекти од А класа. Споредено со моменталната пазарна понуда за слични деловни простори во централното деловно подрачје, закупнините во овој објект се за 30%-40% повисоки.

Цените на закупнините за канцелариските згради од А класа ќе бележат раст во идниот период со оглед дека се очекува раст на побарувачката, во контраст со ограничената понуда на пазарот што е резултат на недостигот на нови проекти од А класа на пазарот.

Најактивни во креирањето на побарувачката во дадениот период продолжуваат да бидат компаниите од ИТ секторот. Пазарните движења укажуваат дека и понатаму ќе има стабилна побарувачка за класа А канцелариски простор.

Ова се потврдува и со фактот дека бизнис центрите кои се изградени согласно строгите критериуми за класа А канцелариски простор и доследно го следат концептот на бизнис центри имаат најмалку слободен (неиздаден) канцелариски простор. Такви објекти се “GRAWE”, “SYNERGY”, “VEVE” и “HYPERIUM” бизнис центрите кои имаат приближно 100% исполнетост на просторот.

2. Движења на пазарот со комерцијален (малопродажен) простор

 Понудата на малопродажен простор во последните шест месеци од 2014 бележи благо зголемување кое се должи на нова понуда, која вклучува ексклузивни малопродажни простори во рамки на хотелот Мериот.

Растот на пазарот со малопродажните простори се должи на проширување на хипермаркетите, супермаркетите и помалите продавници во сегментот за намирници.

Во однос на очекуваната побарувачка, првата половина од 2015 година се очекува да биде одбележана со превземање на помали ланци на маркети од страна на поголемите и поуспешни супермаркети, како и понатамошна експанзија на ресторани за брза храна, и проширување на малопродажните површини на неколку брендови од модната индустрија како Deichmann.

Севкупниот неиздаден малопродажен простор забележува намалување, но примарно како резултат од сегментот на малопродажни галерии поради пренамена на малопродажниот во канцелариски простор.

Инаку, од аспект на структура (Shopping malls, retail galleries, district centers, high streets) неиздадениот простор остана стабилен во секторот на трговски центри.

Неиздадениот простор позначајно се намали во сегментот на малопродажни галерии (retails galleries) но како што напоменавме, поради пренамена на неиздадениот простор во Соравија од малопродажен во канцелариски.

Во сегментот на локалални мали трговски центри (district center) забележано е намалување на слободен простор поради нова активност на продавниците за мебел, додека кај главните пешачки зони и улици (high streets) е регистриран 43% неиздаден простор што е резултат на затварањата на локалите настанати поради негативниот ефект од градежните работи долж главната пешачка улица Македонија што значајно ја ограничи посетеноста.

Закупнините во премиум локациите останаа стабилни во текот на втората половина од 2014 година, но генералните пазарни закупнини продолжуваат да бележат тренд на опаѓање исто како и во претходните периоди. Закупнините за најатрактивниот простор во трговските центри се движат околу 39 евра по м2 месечно, додека на ул. Македонија изнесува околу 30 евра за квадрат месечно.

Во однос на понудата на нови малопродажни простори на пазарот, во наредните 18 месеци не очекуваме никакви позначајни промени бидејќи на пазарот нема да има нови проекти што би можеле да бидат завршени во следните година и половина. Но, по овој период очекуваме понудата на пазарот да се зголеми со најавената изградба на Џевахир Мол (Бруто развиена површина од ~20.250м2), Емпорио Мол (Бруто развиена површина од ~8.100м2) и ексклузивниот простор во рамки на хотел Мериот (Бруто површина за закуп ~2.000м2).

Притисокот врз закупнините на пазарот на малопродажни простори ќе продолжи и понатаму. Закупнината за премиум локации се очекува и понатаму да опаѓаат поради ре-преговарања на истите штом се понудат нови површини, додека просечните закупнини ќе забележат пад во помалку атрактивните сегменти. Проектите со највисок степен на неиздаден простор (ГТЦ и другите локални центри) ќе регистрираат позабележителни падови на цените.

3. Движења на пазарот со станбен простор

Резиденцијалниот сегмент од пазарот на недвижнини во Скопје за време на втората половина од 2014 го продолжи растот со зголемувањето на бројот на нови станови. Имено, во втората половина на 2014, пазарната понуда вкупно брои 4.909 нови станови.

Општина Аеродром е општина со најголем придонес кон пазарната понуда и учествува со повеќе од 58% во севкупната пазарна понуда и 36% во бројот на реализирани купопродажни трансакции.

Регистрираниот тренд на опаѓање на продажните цени во изминатите две години продолжи и во втората половина од 2014 но со незначителна промена. Во последните шест месеци од 2014 година, се забележува снижување на просечните цени на становите од 0,9% споредено со првата половина од 2014.

Нивото на непродадените станбени единици во моментот на нивното завршување ја смени насоката т.е. благо се намали така што во последните шест месеци изнесуваше 39% од завршените станови (47,1% во првото полугодие од 2014 година). Намалениот број на непродадени станови во момент на нивно завршување главно е резултат на атрактивни понуди на пазарот и зголемената побарувачка за нови станови.

Во текот на 2015 година се очекува продажни цени да се стабилизираат а во некои општини да имаат и нагорен тренд, особено во општина Центар, што за моменталниот период значи соодветно време за инвестиција во станбен простор.

4. Движења на пазарот на хотели

На пазарот на хотели немаше некои позначајни промени во текот на последните шест месеци од 2014 година, во смисла на отворање на нови хотели, или капитални трансакции (продажби) на хотели од висока категорија (4 и 5 звезди). Во Скопје има вкупно 11 хотели од висока категорија кои имаат 670 соби. Споредено со главните европски градови, каде што просечната исполнетост на капацитетите е приближно 70%, хотелите во Скопје имаат пониска просечна исполнетост која во последните шест месеци изнесуваше 44%. Приближно 90% од вкупните ноќевања во Скопје во хотелите од висока категорија се направени од странски туристи.

Просечната дневна цена на хотелите од висока категорија (ADR- average daily rate) остана на нивото €121 по соба за ден. Нивото на исполнетост забележа благо зголемување додека приходите по соба на ден во последните шест месеци од 2014 година изнесуваа €58. Во моментот во Скопје планирани се два хотели од висока категорија, Marriott и DoubleTree by Hilton, кои до 2016 дополнително треба да ја зголемат понудата на пазарот за 341 соба. Конкретно DoubleTree by Hilton треба да понуди 172 соби на пазарот, но истиот проект во моментот е во мирување и следствено датата на отварање ќе биде одложена.