Белгија има едни од највисоките даночни оптоварувања за сопствениците на имоти во Европа, додека Кипар и Малта се издвојуваат како најповолни дестинации.

Разликите во даноците за купување, сопственост, изнајмување и продажба на недвижен имот меѓу европските земји се големи, па затоа конечната профитабилност на инвестицијата често зависи од даночниот систем на земјата во која се наоѓа имотот.

Поседувањето имот во Европа вклучува плаќање даноци во речиси секоја фаза - од купување и сопственост до изнајмување и конечна продажба.

Даночните обврски ги следат сопствениците без оглед на тоа дали имотот е празен или генерира приход, а нивниот износ во голема мера зависи од земјата во која се наоѓа, пишува Euronews, повикувајќи се на податоци од Глобалниот водич за имот.

Постојат четири главни видови даноци на кои сопствениците треба да обрнат внимание. Тоа се данок на пренос на имот платен при купување, годишен данок на имот пресметан врз основа на проценетата, пазарна или катастарска вредност, данок на приход од изнајмување, како и данок на капитална добивка остварена при продажба.

Создавањето прецизен ранг не е лесно бидејќи секоја земја применува свои правила. Даночните стапки често се изразуваат во опсези, а основата за пресметка се разликува од земја до земја. Сепак, некои земји речиси секогаш се рангираат на врвот во однос на вкупниот даночен товар.

Данок на приход од изнајмување

За секој што купува имот за издавање под наем, данокот на приход од изнајмување е еден од најважните фактори што влијаат на профитабилноста на инвестицијата.

Глобалниот водич за недвижности анализираше колку би платил сопственик кој не е резидент за три нивоа на месечна кирија - 1.500, 6.000 и 12.000 евра.

За кирија од 1.500 евра месечно, Данска е најстрогата, оданочувајќи приход со стапка од 42,11 проценти од првото евро. Следува Холандија со 36 и Финска со 30 проценти. Од друга страна, Кипар започнува со нулта стапка, додека Луксембург наплаќа симболични 2,94 проценти.

За месечен приход од 12.000 евра, Белгија е на врвот на листата со стапка од 47,27 проценти, по што следува Данска со 43,22 проценти, додека Германија и Грција го делат третото место со по 41 процент.

Некои земји, како што се Италија (21 процент), Португалија (28 проценти) и Холандија (36 проценти), применуваат рамна даночна стапка без оглед на приходот, што, во зависност од износот на киријата, може да ги направи повеќе или помалку поволна опција.

Земјите каде што даночниот товар најмногу расте се генерално оние што го вклучуваат приходот од кирија во вкупниот приход.

Добар пример е Австрија, каде што приходот од кирија се оданочува на истата прогресивна скала како и заработката - од нула проценти за приходи под 13.308 евра до 55 проценти за износи над 1 милион евра.

Каде е највисокиот данок за купување недвижен имот?

Белгија повторно е во првите редови кога станува збор за данокот платен при купување недвижен имот.

Купувачите таму можат да се соочат со даноци до 12,5 проценти од куповната цена, што е малку повисоко отколку во Обединетото Кралство (12 проценти), Холандија (10,4 проценти) и Луксембург (10 проценти).

Во Белгија, даночната стапка се одредува според регионите, па затоа локацијата на имотот е клучна.

Купувач на стан или куќа во вредност од 500.000 евра во Брисел или Валонија, без даночни олеснувања, ќе плати дури 62.500 евра даноци веднаш по купувањето.

Ситуацијата е поповолна за оние што купуваат имот за сопствено живеалиште. Во Брисел, првите 200.000 евра од куповната цена се ослободени од данок за купувачите кои ги исполнуваат пропишаните услови, па данокот на имот во вредност од 500.000 евра е намален на 37.500 евра.

Валонија нуди намалена стапка од три проценти, што ја намалува даночната обврска на околу 15.000 евра.

Купувачите на социјални станови од јавни институции во Валонија не плаќаат данок, додека Фландрија има свој систем на стапки и надоместоци.

На другиот крај од скалата се Естонија и Чешка, кои воопшто не наплаќаат данок на пренос на недвижен имот.

Во Литванија, надоместокот е околу 0,4 проценти, па за имот вреден 500.000 евра, тој е околу 2.000 евра.

Колку е годишниот данок на имот?

Дури и кога имотот е празен, сопствениците во многу земји се должни да платат годишен данок.

Сепак, токму овој данок е најтежок за споредување меѓу земјите бидејќи не се пресметува на ист начин насекаде.

Некои земји ја применуваат стапката на пазарната вредност на имотот, други на многу пониската катастарска или проценета вредност, додека Обединетото Кралство користи систем на вредносни групи наместо процентни стапки.

Како резултат на тоа, номиналните даночни стапки честопати можат да бидат погрешни.

Во некои шпански општини, максималната стапка може да достигне 4,8 проценти, но се пресметува врз основа на катастарската вредност, а не на пазарната вредност.

Пореална слика даваат реалните годишни износи за имот вреден околу 300.000 евра.

Во Обединетото Кралство, данокот на совет обично е помеѓу 2.000 и 3.200 евра годишно, во зависност од класата на вредност и локалната самоуправа.

Францускиот данок на доход (taxe foncière) и шпанскиот IBI генерално се движат помеѓу 700 и 1.800 евра годишно.

Белгискиот данок на недвижност (précompte immobilier), кој се пресметува врз основа на проценетата вредност на закупот од 1975 година, често е во сличен опсег.

Германскиот данок на доход (Grundsteuer), реформиран во 2025 година, во многу случаи е понизок отколку во соседните земји.

На Кипар и Малта, сопствениците не плаќаат годишен данок на имот.

Како се оданочува профитот од продажба на недвижен имот?

Данокот на капитална добивка од продажба на недвижен имот значително варира помеѓу европските земји, а колку долго го поседувате имотот е често поважно од самата даночна стапка.

Најтешкиот товар е во Данска, каде што капиталната добивка се оданочува со стапка до 52,07 проценти откако ќе се вклучи во вкупниот приход.

На добивка од 250.000 евра, ова значи околу 130.000 евра данок.

Малта применува сосема поинаков модел. Наместо данок на капитална добивка, наплаќа фиксна трансакциска провизија од 12 проценти од продажната цена.

Таа стапка се намалува на пет проценти ако продавачот не е агент за недвижности и го продаде имотот во рок од пет години.

Германија има посебен пристап

Ако поседувате имот повеќе од десет години, капиталната добивка е целосно ослободена од данок.

Ако го продадете имотот пред да истече тој период, добивката се оданочува по редовната стапка на данок на доход, со солидарна доплата.

Белгија на врвот, Кипар и Малта меѓу најповолните

Кога ќе се земат предвид сите четири даноци, Белгија особено се издвојува.

Таа е на или многу блиску до врвот на европските рангирања кога станува збор за оданочување на купување, сопственост и изнајмување на недвижен имот, додека само малку поповолниот данок на капитална добивка, кој се движи од 16,5 до 33 проценти, донекаде го ублажува целокупниот товар.

На другиот крај се Кипар и Малта.

Кипар применува нулта даночна стапка за пониски приходи од кирија, Малта не ги оданочува капиталните добивки на ист начин како повеќето европски земји, а ниту една земја не наплаќа годишен данок на имот.

Како резултат на тоа, тие се сметаат за едни од најповолните дестинации за сопственици на имоти во Европа.

За странските инвеститори, куповната цена е само почетната цена.

Дали инвестицијата во европски имот ќе биде профитабилна, на крајот на краиштата, зависи од даночниот систем на земјата во која се наоѓа имотот. Разликата помеѓу стан во Брисел и вила во Кипар покажува како даночните правила во Европа сè уште се разликуваат.